Турция кажется перспективной. Спасибо лире

Из-за чего, собственно, шум? Все просто: если на интересном рынке происходят экономические потрясения – для покупателей недвижимости обязательно открываются новые возможности. О чем стоит подумать: полезные мысли о квартирах и домах от экспертов из Великобритании, Германии, России, Турции, Украины.

Изменение курса турецкой лиры к доллару (с сентября 2017), портал mataf.net

Сосредоточенные на собственной национальной валюте, мы редко обращаем внимание на курс лева, кроны или песо. Уверены, из 16 миллионов иностранных туристов, уже посетивших Турцию в этом году, добрая половина даже не держала в руках лиры. А зачем, если в курортных зонах всегда рады долларам и евро?

Между тем, турецкая валюта находится под жутким давлением. В новогоднюю ночь 2018 за один доллар давали 3,79 лиры, а 13 августа, в «черный понедельник» — аж 6,95 (в моменте курс превышал 7,00). То есть лира подешевела более чем на 80%.

***

Турция – по-прежнему очень популярное направление у покупателей недвижимости. В первом полугодии 2018 по числу запросов на Prian.ru она стала пятой (!). Министр культуры и туризма Турции Нуман Куртулмуш ещё в марте заявил, что из России в этом году отдыхать в страну приедут более 6 миллионов туристов. Кто-то из них наверняка приценится к местным домам и квартирам. Соответственно, очень хочется понять, а что будет с ценами?

***

Цены на жилье в Турции снижались с 2008 по 2011 год. По данным Центробанка страны, в 2008 году — на 14,65%, в 2009 — на 2,82%, в 2010 – на 3,54%, в 2011-м – на 2,39%. Разворот начался в 2012-м, когда местным жителям стали доступны ипотечные кредиты, а власти отменили принцип взаимности, открыв рынок для всех иностранцев. Цены росли не менее чем на 10% в год. В 2013 году, по данным агентства REIDIN, рост составил 13%, Стамбул в начале 2016 вообще бил мировые рекорды.

А вот что сейчас можно купить в Стамбуле:

ВНЖ при покупке

Вилла в Стамбуле, Турция
785 000 €

Площадь 385 м2, 6
комнат

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция
159 000 €

Площадь 112 м2, 2
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция
479 000 €

Площадь 157 м2, 2
комнаты

RestProperty

Отель, гостиница в Стамбуле, Турция
3 500 000 €

ИНДОМ

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция
169 000 €

Площадь 69 м2, 1
комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция
335 000 €

Площадь 186 м2, 3
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Стамбуле, Турция
1 167 870 €

Площадь 180 м2, 3
комнаты

Knight Frank

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция
89 000 €

Площадь 110 м2, 2
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция
89 000 €

Площадь 107 м2, 2
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция
149 000 €

Площадь 62 м2, 1
комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция
49 000 €

Площадь 67 м2, 1
комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция
69 000 €

Площадь 71 м2, 1
комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Стамбуле, Турция
213 000 €

Площадь 159 м2, 4
комнаты

TOLERANCE

Квартира в Стамбуле, Турция
115 500 €

Площадь 77 м2, 2
комнаты

ANTALYA HOMES

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция
57 000 €

Площадь 60 м2, 2
комнаты

Hayat Estate

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция
111 000 €

Площадь 66 м2, 2
комнаты

Hayat Estate

Квартира в Стамбуле, Турция
124 900 €

Площадь 112 м2, 3
комнаты

ANTALYA HOMES

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция
165 000 €

Площадь 165 м2, 2
комнаты

RestProperty

Гражданство

Магазин в Стамбуле, Турция
396 900 €

Площадь 108 м2

ANTALYA HOMES

Квартира в Стамбуле, Турция
75 400 €

Площадь 79 м2, 2
комнаты

Читайте также  Регионы Великобритании

ANTALYA HOMES

***

Влияет ли падение национальной валюты на себестоимость объекта? Разумеется, ведь в этом случае снижаются, например, расходы на строительство — в евро и долларах. Но насколько? Какую часть расходов застройщики несут в национальной валюте? А главное – заставит ли падение курса переписывать прайсы в конкретном случае? Тем более на квартиры, которые интересны иностранцам. 

Юрий Грушецкий, Deniz Estate: «Безусловно, если лира падает относительно евро, то себестоимость строительства снижается. Это даст определенный люфт, но он сказывается на тех объектах, которые находятся на стадии строительства прямо сейчас, а не на тех, что были построены». 

Александра Кабакчи, Ataberk real estate: «Застройщик говорит: предположим, себестоимость квартиры, построенной три месяца назад — 100 тысяч лир. Продав её сейчас за эти деньги, я не смогу построить такую же, так как будут дорожать стройматериалы, энергоносители и прочее… Соответственно, он повысит цену в лирах, а в валюте она может остаться такой же».

Покупательная способность местных жителей резко снизилась

***   

Турецкий рынок недвижимости, как и любой другой,  можно разделить на внутренний (для «своих» граждан) и внешний (где покупателями выступают иностранцы). Есть обоснованное предположение, что цены на них будут меняться по-разному.

Падение национальной валюты – это удар по рынку внутреннему. Всё просто: граждане Турции беднеют, значит, будут реже покупать. Тем, кто строит для них, все равно придется повышать цены в лирах, но они не смогут делать это существенно. Значит, такие дома и квартиры подешевеют в долларах и евро.

Вот близкий нам пример: 27 декабря 2013 года средняя стоимость квадратного метра на новостройки в Петербурге, по данным Bn.ru, составляла около 91 тысячи рублей или €2 036 по тогдашнему курсу. Пришел кризис, и через год – 31.12.2014 —  цена квадрата выросла в рублях примерно на 10% — до 102 тысяч, но… упала на четверть в евро – до €1501…  

Это типичная история для внутреннего рынка. Но совсем другое дело — объекты, интересные иностранцам…    

***

Турецкая недвижимость им очень интересна. Покупка квартиры или дома дает право находиться в стране круглый год, а ещё есть интересная программа гражданства. Может, для  граждан ЕС это не слишком актуально, зато для жителей менее стабильных государств  Ближнего Востока — вполне.

В 2017 году, по данным Турецкого статистического института, иностранцы купили в стране 22 000 объекта (рост на 22% по сравнению с 2016 годом). Больше всего купили граждане Ирака (3 805 объектов), Саудовской Аравии (3 345), Кувейта (1 691), России (1 331), Афганистана (1 078).

Цифры последнего месяца вообще космические: число сделок с иностранцами за первые полгода выросло в годовом исчислении на 23%, рост «июль-18 к июлю-17» — 65%!  

  • Читайте о процедуре покупки недвижимости в Турции.

***

Основные регионы, где покупают иностранцы – Стамбул, Анкара и Анталья. Покупателей из бывшего СССР интересуют курорты. По данным Prian.ru, почти три четверти всех запросов приходятся на объекты Средиземноморского побережья.

Цены на недвижимость для иностранцев турецкие застройщики формировали и будут формировать в долларах или евро. Снижение покупательной способности местных жителей не столь критично.   

Александра Кабакчи, Ataberk real estate: «Мы ориентируемся на внешний рынок, и для нас ситуация более тревожная, когда проблемы начинаются в стране покупателя. Например, когда в 14-15 годах снизился курс российского рубля, некоторые клиенты не могли выплачивать кредиты и рассрочки. Сейчас же сезон прошел очень хорошо, туристов было много, в настоящее время мы не видим снижения запросов, скорее наоборот. Цены по-прежнему весьма привлекательные – и нет тенденций к их снижению».

Варианты на Средиземноморском побережье Турции:

ВНЖ при покупке

Вилла в Алании, Турция
132 000 €

Площадь 180 м2, 5
комнат

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Фетхие, Турция
205 000 €

Площадь 150 м2, 3
комнаты

RestProperty

Квартира в Алании, Турция
119 000 €

Читайте также  Париж притягивает студентов, а София – инвесторов. Дайджест Prian.ru с 30 ноября по 6 декабря

Площадь 53 м2, 2
комнаты

PROFIT REAL ESTATE

ВНЖ при покупке

Вилла в Алании, Турция
775 000 €

Площадь 380 м2, 5
комнат

HOUSAGE

ВНЖ при покупке

Квартира в Алании, Турция
80 000 €

Площадь 105 м2, 3
комнаты

Summer Home

ВНЖ при покупке

Квартира в Алании, Турция
49 000 €

Площадь 45 м2, 2
комнаты

Bravo Invest

ВНЖ при покупке

Квартира в Газипаше, Турция
52 500 €

Площадь 86 м2, 3
комнаты

HOME REAL ESTATE & INVE…

Апартаменты в Алании, Турция
48 000 €

Площадь 65 м2, 2
комнаты

Home Dom Turkey

Апартаменты в Алании, Турция
106 000 €

Площадь 115 м2, 3
комнаты

Home Dom Turkey

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Махмутларе, Турция
95 000 €

Площадь 95 м2, 3
комнаты

BUTA HOMES

ВНЖ при покупке

Квартира в Махмутларе, Турция
56 500 €

Площадь 65 м2, 2
комнаты

Maxxproperty. Hekimoglu…

Квартира в Алании, Турция
68 000 €

Площадь 70 м2, 2
комнаты

ALTOP Real Estate

ВНЖ при покупке

Квартира в Каргыджаке, Турция
180 000 €

Площадь 120 м2, 3
комнаты

Maxxproperty. Hekimoglu…

Квартира в Алании, Турция
38 000 €

Площадь 55 м2, 2
комнаты

ANTALYA HOMES

ВНЖ при покупке

Квартира в Махмутларе, Турция
79 000 €

Площадь 95 м2, 3
комнаты

BUTA HOMES

ВНЖ при покупке

Квартира в Махмутларе, Турция
34 000 €

Площадь 100 м2, 3
комнаты

TURKEY INVEST PROPERTY

Квартира в Оба, Турция
58 000 €

Площадь 105 м2, 3
комнаты

Ataberk estate

ВНЖ при покупке

Квартира в Махмутларе, Турция
71 000 €

Площадь 65 м2, 2
комнаты

Maxxproperty. Hekimoglu…

ВНЖ при покупке

Квартира в Мерсине, Турция
77 000 €

Площадь 110 м2, 4
комнаты

Red Feniks Turkey

Квартира в Алании, Турция
98 000 €

Площадь 64 м2, 2
комнаты

ANTALYA HOMES

***

Как оценить, каким будет спрос из-за рубежа в ближайшие месяцы? Когда где-то (неважно где) сообщают о «нестабильности» (неважно, политической или экономической), внимание к этому региону резко возрастает, а вот количество сделок — далеко не всегда. Покупатели начинают выжидать. 

Оценивать изменения по трем беспокойным неделям августа некорректно. Публикуемые цены на приморские объекты за этот период не снизились. И, кстати, не факт, что снизятся. Во-первых, для курортной недвижимости они по-прежнему конкурентные. Во-вторых, в Турции всегда принято обсуждать финальную цену с застройщиком или агентом. Но очевидно, что сейчас возможностей для торговли станет больше.

Александра Кабакчи: «Вряд ли кто-то скажет, что будет дальше, потому что на нынешнюю ситуацию влияют факторы не только экономические, но и политические, а прогнозировать политику невозможно. Безусловно, происходящее в стране не может не волновать, и в строительном сообществе активно обсуждают происходящее. Но один из крупных местных застройщиков, выступая по телевидению, сказал примерно следующее: давайте не смотреть курсы валют каждый день, давайте не делать резких движений. Думаю, цены на внутреннем рынке в пересчете снизятся, а вот на курортную — не факт. Тем более, что власти будут делать всё для стабилизации ситуации».

Юрий Грушецкий: «Прайсы особенно не изменились, и не думаю, что сильно изменятся. Снижение цен если и будет, то не катастрофическое — максимум процентов на 10. Но здесь надо смотреть на положение конкретного застройщика. Безусловно, если кому-то очень нужны деньги — и прямо сейчас, он сможет подвинуться более существенно. Но если у него, что называется, «не горит», он будет держать цены на нынешнем уровне».   

***

Как всегда, «покупать или нет» зависит от цели. Хотите переехать в Турцию или получить ВНЖ?  Время удачное. Нужен «дом под солнцем» — тоже прекрасно. Если же ваша цель – заработать, ответ неоднозначный. Что важно учесть при желании инвестировать?

Ольга Мюллер, Invest-in-Germany: «Текущие рейтинги Турции: Standard & Poor’s —  BB-, Moody’s — Ba2, Fitch – BB. Это немного лучше, чем, например, в Болгарии, но значительно хуже Германии.  Низкий экономический рейтинг указывает на рискованность инвестиции. Повышенный экономический риск, а в данном случае еще и политический, приводит к повышению ставки дисконтирования, что приводит к падению оценочной стоимости объекта. Таким образом, недвижимость можно купить дешевле при более высокой рентабельности и высоких рисках. Если ситуация в стране стабилизируется, то инвестор выиграет, а если нет, то проиграет. Отсутствие стабильности и возможности прогнозировать – типичная ситуация для высокорискованных рынков. Здесь каждый должен решить для себя, играть ему в турецкую рулетку или нет».

Читайте также  Инвестируем с умом. Болгария - вклад в отдых

Специалисты видят перспективы. Например, эксперты Mansion Global заявили, что падение лиры открывает новые возможности для иностранных покупателей в Турции. В своем материале журналисты издания фиксируют рост спроса с середины августа – причем не только со стороны англичан, но и кувейтцев, иорданцев и ливанцев, чьи валюты также поднялись относительно лиры. Мнение британцев: в Турции можно найти интересные варианты, а продавцы должны будут стать более гибкими в переговорах с потенциальными покупателями.

Экономическая неопределенность в любой стране – это всегда возможность. Тем более, что в 2018 году активность покупателей на турецком направлении и до начала августа была серьезной. Так что, вероятно, самая лучшая рекомендация – заострить внимание, сохраняя голову холодной. В Турции точно будет интересно.

  • Читайте также: «Личный опыт: квартира для родственников в Турции».

Что можно купить в Турции прямо сейчас:

ВНЖ при покупке

Квартира в Турции
61 000 €

Площадь 68 м2, 1
комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Турции
60 500 €

Площадь 68 м2, 1
комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Алании, Турция
60 000 €

Площадь 65 м2

BUTA HOMES

ВНЖ при покупке

Квартира в Махмутларе, Турция
34 500 €

Площадь 55 м2, 2
комнаты

BUTA HOMES

ВНЖ при покупке

Квартира в Анталии, Турция
80 000 €

Площадь 63 м2, 1
комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Турции
69 500 €

Площадь 120 м2, 2
комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Турции
70 500 €

Площадь 60 м2, 1
комната

RestProperty

Гражданство

Вилла в Алании, Турция
455 000 €

Площадь 500 м2, 5
комнат

Liga Real Estate

Квартира в Алании, Турция
37 500 €

Площадь 60 м2, 2
комнаты

Home Dom Turkey

ВНЖ при покупке

Квартира в Алании, Турция
34 500 €

Площадь 50 м2

Liga Real Estate

ВНЖ при покупке

Квартира в Алании, Турция
47 500 €

Площадь 65 м2, 2
комнаты

Red Feniks Turkey

ВНЖ при покупке

Квартира в Махмутларе, Турция
155 000 €

Площадь 122 м2, 3
комнаты

Maxxproperty. Hekimoglu…

ВНЖ при покупке

Пентхаус в Алании, Турция
94 000 €

Площадь 200 м2, 4
комнаты

ALTOP Real Estate

ВНЖ при покупке

Студия в Махмутларе, Турция
40 000 €

Площадь 40 м2, студия

Sonmez Real Estate & Co…

ВНЖ при покупке

Вилла в Бекташе, Турция
128 000 €

Площадь 127 м2, 4
комнаты

Sonmez Real Estate & Co…

ВНЖ при покупке

Пентхаус в Каргыджаке, Турция
99 000 €

Площадь 165 м2, 4
комнаты

Sonmez Real Estate & Co…

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Измире, Турция
37 000 €

Площадь 52 м2, 2
комнаты

TOLERANCE

Квартира в Белеке, Турция
70 000 €

Площадь 80 м2, 3
комнаты

ANTALYA HOMES

ВНЖ при покупке

Вилла в Алании, Турция
449 000 €

Площадь 360 м2, 5
комнат

Property in Alanya

ВНЖ при покупке

Квартира в Кестеле, Турция
48 000 €

Площадь 70 м2, 2
комнаты

TURKEY INVEST PROPERTY

Авторы: Филипп Березин, Ольга Петегирич

Фото Филипп Березин, Mataf.net