Личный опыт: инвестиционная квартира во Вроцлаве. Польша

Что вам приходит на ум, когда вы слышите словосочетание «коммунальная квартира»? Теснота, неудобство, проблемы с соседями? Ассоциативный ряд морально устарел, выбросьте это всё из головы! Современные «коммуналки» – это комфортное недорогое жилье для арендаторов и отличный объект для инвестиций. Опытом покупки квартиры в Польше делится Антон из Санкт-Петербурга.

Досье Prian.ru
Покупатель: Антон из Санкт-Петербурга
Риэлтор: ORZECH LUX
Регион: Польша, Вроцлав
Объект: квартира, поделенная на три студии
Цена: около €120 000
Сделка: вторичный рынок, 2017 год

  • Доходность коммунальной квартиры во Вроцлаве при долгосрочной аренде – 9-10% годовых.
  • Современные коммунальные квартиры – это относительно новый, но очень востребованный среди арендаторов формат жилья в Польше.
  • Квартира поделена на три независимых студии, площадь кождой из которых около 15 кв.м.

– Почему вы выбрали недвижимость именно в Польше? Ведь сегодня в Европе есть много рынков, интересных с точки зрения получения прибыли.

– Естественно, когда речь идёт о доходной недвижимости, то, в первую очередь, начинаешь смотреть эту самую доходность в разных странах. И по этому показателю Польша опережает многие европейские страны.

Например, соседнюю Германию, которую многие рассматривают как одно из самых перспективных направлений для инвестиций. Здесь долгосрочная аренда жилья в среднем приносит 4-5% годовых, а в Польше – 8-10%. Если говорить о квартире, которую купил я, там доходность получается 10% годовых.

– А как вы готовились к будущей покупке? Подробно изучали все европейские рынки или, может, кто-то сразу посоветовал обратить внимание на Польшу?

– Я уже давно интересовался недвижимостью в разных странах. Это был первый опыт, но на сегодняшний день я успел инвестировать и в немецкую недвижимость тоже. Как раз на вашем портале нашёл  предложения по Северному Рейну-Вестфалии – там доходность повыше, чем в среднем по Германии.

А по поводу Польши, сейчас это один из самых динамичных развивающихся рынков недвижимости в Европе. До пика здесь ещё далеко, поэтому о спаде речи в обозримой перспективе не идёт. А за счёт разницы курсов, невысокой стоимости жизни и рабочей силы Польша стала привлекательна для многих международных компаний. В стране положительное сальдо миграции, то есть количество жителей увеличивается, всё развивается, появляются новые рабочие места.

Благодаря всему этому я и обратил на Польшу внимание. А так как меня интересует недвижимость, я стал смотреть рынок, оценивать доходность, текущую стоимость объектов, перспективы роста. Росту цен я не уделял большого внимания, так как меня интересовало получение прибыли от сдачи жилья в аренду, но это тоже благоприятный фактор. В итоге решил попробовать инвестировать. Вот таким образом всё произошло.

– По какому принципу выбирали объекты?

– Сначала обратил внимание на крупные города Польши. Остановился на Вроцлаве, потому что он понравился своим местоположением. Среди крупных, это самый западный город в стране. И привлекло то, что здесь много интересных по цене предложений, просто потому, что город «раскручен» меньше, чем те же Краков или Варшава. И за счёт этого здесь более высокая доходность.

Потом у вас на портале нашел материал от компании, в которую мы впоследствии обратились, где интересно и подробно рассказывалось о преимуществах Вроцлава, его развитии в последние годы.

В самом начале ориентировался на понятные и привычные объекты. Это квартиры в центре города, которые можно успешно сдавать как в краткосрочную туристам, так и в долгосрочную аренду местным жителям.

Но в итоге, когда приехал, посмотрел всё на месте и пообщался с риэлтором, узнал, что есть более выгодные  варианты жилья для инвестирования. Ведь в стране очень востребовано недорогое малометражное жильё. И в этом плане стандартные однокомнатные и двухкомнатные квартиры в центре – совершенно не подходят. Студии более выгодны. А потом узнал, что есть ещё более интересные предложения – квартиры, поделённые на несколько студий.

– Как это?

– Это что-то вроде современной коммунальной квартиры. Стандартная квартира с несколькими комнатами реконструируется так, что делится на несколько студий. А потом каждая комната сдаётся по отдельности. Для Польши это относительно новый, но очень востребованный формат жилья.

Читайте также  Инвесторы продолжают скупать английские усадьбы

Так что купил совершенно не то, что изначально собирался. Но покупкой доволен.

– Вы купили уже готовую «коммуналку» или сами занимались реконструкцией?

– В Польше сейчас много инвесторов, которые целенаправленно ищут объекты под такую реконструкцию. Купить недорогую квартиру без ремонта, вложиться в реновацию, переделку её в несколько студий, а потом сдавать в аренду – финансово выгоднее, чем купить уже готовое и сдавать. Но я первый раз занимался подобными вложениями и доходность с готовой «коммуналки» меня вполне устраивала. Поэтому остановился на готовом варианте.

– Расскажите подробнее, что из себя представляют эти современные коммуналки, как в них переделываются квартиры?

– Есть два варианта. Например, квартира в 65 кв.м делится на три совершенно независимые комнаты. Зачастую в каждой делаются отдельные санузлы. Благодаря тонким трубам, разнообразным насосам это всё возможно сделать. То есть арендаторы между собой практически не пересекаются, только на выходе. Во втором случае подразумевается какая-то общая зона, например, кухня-столовая.

Во Вроцлаве предложения обоих типов есть и пользуются высоким спросом среди арендаторов.

  • Пять поводов задуматься об инвестициях в недвижимость Польши

– А в вашем случае, какой был объект?

– Сначала, когда мы созванивались и общались по интернету с агентом, я рассматривал варианты только обычных квартир. Это должна была быть однокомнатная квартира площадью от 35 до 50 кв. м стоимостью до €100 000. Отличия вариантов были только в расположении – в центре и в спальных районах. Из общего объема предложений я отобрал самые интересные с моей точки зрения и поехал в Польшу на просмотры.

Да, ещё желательно было, чтобы квартира была с ремонтом или в строящемся доме, в котором предполагается сдача с отделкой, чтобы этим не пришлось заниматься самостоятельно. То есть покупаешь и сразу сдаешь в аренду.

Во Вроцлаве я посмотрел разные варианты, посчитал доходность, она получилась 6-7%. В общем, такая, какую мы и ожидали. Но узнав, что при аналогичных вложениях можно получать больше, сразу переключился на более прибыльный вариант.

– Как выбирали квартиру? Ведь, насколько я понимаю, тут уже не было заранее подобранных вариантов.

–Да, если честно, всё происходило хаотично. У меня же было ограничено время. Я был во Вроцлаве в понедельник, а в субботу утром уже нужно было улетать. То есть за рабочую неделю нужно было успеть выбрать объекты, отсмотреть, остановиться на одном и совершить сделку. А юридические формальности в Польше около двух дней точно занимают. Так что надо было поторопиться.

Первые два дня потратили на осмотр обычных квартир, которые выбрали заранее. Потом переориентировались. Фактически за среду-четверг я отсмотрел три или четыре подобных проекта и сделал выбор. Из-за большей площади квартира оказалась подороже, чем рассчитывал – около €120 000. Но плюсы объекта были очевидны. И самый главный из них – высокая доходность в 10% годовых.

– Кстати, как вы вообще узнали об этих новых коммуналках? Сами увидели предложения во Вроцлаве или риэлтор на месте подсказал более выгодный вариант для вложений?

– Я много инвестирую в российскую недвижимость. Поэтому, впервые задумав вложиться в зарубежную, приехал с мыслью побольше узнать о возможностях иностранного рынка. Сразу начал задавать разнообразные вопросы риэлтору. А он, естественно, рассказал, что есть такой интересный вариант недвижимости с высокой доходностью при сдаче в аренду. Причём во Вроцлаве эти квартиры очень востребованы и продолжают набирать популярность среди арендаторов, а значит, в них выгодно вкладываться. Про другие города страны не знаю, хотя, там наверняка такой формат аренды тоже развивается.

  • Читайте также личный опыт покупки недорогой квартиры в Лодзи

– Если я не ошибаюсь, Вроцлав студенческий город, значит, молодежи там много. Наверное, современные коммуналки ориентированы именно на них…

Читайте также  Шотландия влечет инвесторов

 – Во многом, но именно во Вроцлаве они ориентированы и на работающих взрослых. В городе очень много людей, которые приехали из других европейских стран и, в последние годы, из Украины. Они снимают дешевое жилье до тех пор, пока не освоятся, не поймут, что их всё устраивает, а потом начинают подыскивать варианты более просторных квартир или покупают собственную недвижимость. Также есть много местных из пригородов, которые во Вроцалаве работают и живут в течение недели, а на выходные и праздники уезжают домой. Такие «пригородные мигранты». Естественно, им тоже нужно снимать квартиру в городе, но сильно тратиться на это не хочется.

И лично мне кажется, что квартиры, разделенные на отдельные студии, могут быть интересны для абсолютно разных категорий людей. Арендаторами могут стать и те, у кого есть все возможности снимать отдельную квартиру. Просто они проводят много времени вне дома, например, часто ездят в командировки и ведут активный образ жизни. В таком случае обидно платить большие деньги за то, чем практически не пользуешься. Поэтому логичнее выбрать бюджетный и компактный вариант.

– Вернемся к инвестиционной квартире. Вы отсмотрели несколько вариантов, но быстро сделали выбор в пользу одной. Расскажите, чем она оказалась так хороша?

– Во-первых, у неё удачное расположение. Находится в спальном районе, но не очень удалённом от центра и деловой части города. Благодаря хорошей транспортной доступности, оттуда всюду легко добраться.  Сам район приятный, зеленый. Жильё в таких всегда пользуется спросом.

Во-вторых, в хорошем пятиэтажном доме. Он старый, ещё немецкой постройки 1930-х годов, но недавно полностью реконструирован. Там толстые добротные кирпичные стены, а всё остальное фактически сделано заново. Такое жильё можно назвать новым домом в стенах старого. И сама улица реконструирована, даже с ландшафтным дизайном поработали. Так что место само по себе интересное и приятное.

В-третьих, нам понравился ремонт уже в самой квартире. Всё сделано в современном стиле, напоминает лофт. Кое-где кирпичи на стенах видны, много всяких красивых деталей.

Когда понял, что всё нравится, подсчитали доходность, и получилось, что в этом плане квартира оказалась самым выгодным вариантом из отсмотренных.

– А как считали доходность?

– Сначала изучили арендные ставки по городу и конкретно в этом районе. Потом сравнили с тем, сколько платят нынешние арендаторы отдельных студий в этой квартире. Поняли, что запрашиваемые деньги оправданы, даже можно брать немного больше.

Конечно, учли все возможные издержки. Например, в Польше есть налог на покупку вторичной недвижимости – 2%. Плюс, стоимость услуг нотариуса при оформлении сделки. Даже с учетом этих дополнительных расходов средняя доходность получилась около 10%.

Кстати, моё личное наблюдение. Я так понял, что инвесторы, которые занимаются покупкой и реконструкцией старых обычных квартир в современные коммуналки, выходят на рынок и продают готовые по таким ценам, чтобы расчётная доходность была на уровне 9-10%. То есть при формировании цены они от этого отталкиваются.

  • Читайте также: Проверенные стратегии для частных инвесторов во Вроцлаве

– Получается, вы купили квартиру уже с арендаторами?

– Да, по сути, я приобретал готовый бизнес, потому что квартиры уже были сданы. Были заключены долгосрочные договоры, и жильцы всем довольны, съезжать никто не собирался. Конечно же, это было большим плюсом. Потому что сразу после заключения сделки я получил первую прибыль. Бывший владелец перевел на мой счёт арендную плату за оставшуюся часть месяца.

Летом у одного из арендаторов заканчивается срок договора, и мы будем его пролонгировать. Вот, как раз посмотрю, как этот процесс проходит в Польше.

– Расскажите о квартире, что она из себя представляет?

– Находится на третьем этаже. Площадь – около 50 квадратных метров. Общий вход в квартиру – с лестницы. Там маленькая прихожая, где-то два на два метра, где стоит общая стиральная машинка на три студии. Это единственная общая транзитная зона для всех арендаторов.

Дальше есть три отдельных входа в независимые друг от друга студии примерно одинакового метража – около 14-15 кв. м. Студии небольшие, но там всё необходимое есть, даже кухонный уголок с плитой и микроволновкой, есть свой душ и туалет.

Читайте также  Турция: ключевые тенденции 2014 и прогнозы на 2015

Каждая комната меблирована: кровать, раскладной диван, на кухне, которую уже упомянул, есть мебель и техника.

–  Перейдём к сделке. У вас была не просто покупка квартиры, а покупка необычной недвижимости сразу с тремя действующими арендаторами. Вызвало ли это какие-либо дополнительные сложности, например, с переоформлением арендных договоров?

– Никаких трудностей. Мы с риэлтором пришли к нотариусу – он в Польше полностью отвечает за законность и прозрачность сделки, – чтобы заключить договор купли-продажи. И этот же нотариус параллельно переоформил на меня договоры аренды. Всё за один раз.

Расчёты тоже идут через нотариуса, он контролирует то, чтобы покупатель перевел деньги за квартиру, а продавец – часть платы от арендаторов за оставшиеся дни месяца с момента перехода прав собственности на квартиру.

– Получается, что главное ответственное лицо во всём процессе – нотариус?

– Правильно, и он получает за это немалые деньги – 1% от стоимости сделки.

– Вы всё оплачивали сразу при подписании договора?

– Да, перевел всю сумму со своего счёта в Польше, который заранее открыл с помощью риэлтора. Еще находясь в России, оформил доверенность, и сотрудник компании открыл на моё имя счёт.

– А потом этот счёт можно использовать для оплаты тех же налогов на недвижимость. Уже знаете, во сколько вам будет обходиться собственность? Не в смысле разницы доходов и расходов, а только «голые» затраты.

– Ежегодный налог составляет очень небольшую сумму от кадастровой стоимости квартиры. Я вот недавно заплатил – это 30 злотых, то есть что-то около 500 рублей. Деньги совершенно символические.

Коммунальные платежи – на арендаторах. Но есть небольшая сумма – примерно €10 в месяц – которая взимается на общедомовые расходы, и она на собственнике.

И ещё интересный момент. В Польше есть дома, и во Вроцлаве, в частности, которые не имеют управляющей компании и ТСЖ. У меня как раз инвестиционная квартира в таком. И коммунальная плата здесь значительно ниже – на 20-30%. Но уборка подъезда, вкручивание лампочек и прочее, осуществляется самими жильцами.

– Как же уборка придомовой территории, вывоз мусора?

– Это всё делают городские службы. Просто собственники квартир оплачивают их услуги напрямую, без посредников. Получается, что внутри дома всё делают жильцы, а снаружи – уже коммунальные службы.

– Квартира – в Польше, вы – в России, а за квартирой ведь нужно следить. И тут вопрос не столько в проверке состояния самого жилья, сколько в решении проблем, которые могут возникнуть не по вине арендаторов, а значит, и решать их должен собственник. Например, прорвало трубу…

– Такие вопросы решает управляющая компания, с которой я заключил договор, оставил все необходимые доверенности. Если сказать точнее, то это та же сама фирма, с помощью которой я и купил недвижимость. И одним из доказательств того, что объект перспективный, была готовность взять его в управление. Специалисты были уверены, что жильё будет без проблем сдаваться в аренду.

– И во сколько вам обходится управление?

– Стандартно – 10% от стоимости аренды. Плату от квартиросъемщиков я ежемесячно получаю на свой счёт – 1300 злотых за каждую студию (€302)– мне приходят уведомления. И после переводов, управляющая компания выставляет мне счёт за свои услуги. Я точно также делаю перевод уже на их счёт.

Беседовала Екатерина Холодова
Фото предоставлены компанией ORZECH LUX