Кейс: как инвестировать в недвижимость на Коста-дель-Соль с бюджетом от €50 000
30.06.2020
На побережье Коста-дель-Соль, да и в Испании в целом, не так уж много комплексов, которые предлагают покупателям программы с гарантированным доходом от аренды. Но все-таки один пример мы нашли. И выяснили, в чем особенности подобных сделок, какие условия ждут инвесторов и сколько можно на этом заработать.
Досье проекта Valle Romano
Расположение
Испания, побережье Коста-дель-Соль, провинция Малага, муниципалитет Эстепона. До аэропорта Малаги – 90 км, до пляжа – 3 км. Находится на крупнейшем в регионе гольф-курорте.
Апарт-отель
Четырехзвездочный апарт-отель Valle Romano построен в 2010 году. Средняя заполняемость – 80%. Рейтинг на Booking – 8,0.
Инфраструктура
Три бассейна, ресторан, бар, клуб, круглосуточная стойка регистрации, консьерж-сервис, детская площадка, тренажерный зал, теннисные корты, гольф-поле, трансфер в аэропорт и на пляж, паркинг, комнаты для хранения личных вещей.
Управляющая компания
ONA Hotels, которая управляет 27 отелями в Аликанте, Барселоне, Тенерифе и других регионах Испании.
Апартаменты
В комплексе 430 апартаментов с 1 и 2 спальнями.
Цены
От €98 940 до €197 800.
Доходность
Гарантированные 5% в течение первых трех лет, затем 12 лет фактического дохода, согласно доле владения в апарт-отеле.
Андрей Панфилов, управляющий партнер Panspain Group: «Объект редкий. В Испании не так уж много комплексов, которые предлагают покупателям гарантированный доход от аренды. Иначе говоря, полностью пассивную инвестицию с минимальным уровнем риска.
В регионе Коста-дель-Соль можно найти еще два-три подобных предложения, но все они существенно дороже. К примеру, апартаменты в отеле Kempinski у моря стоят в среднем €700-900 тыс. Правда, и доход там выше – до 10%. Есть проект с лотами по €250-300 тыс. и гарантированной доходностью 6-7%, но он не такой «прозрачный», т.к. комплексом управляет не профессиональный отельный оператор, а агентство».
Раз в квартал владельцы комплекса (компании Natesa Investment, Великобритания и SFI Consulting, Испания) выставляют на рынок пакет из 50 апартаментов (ближайшие лоты поступят в продажу в феврале-марте 2019-го). Инвестор может приобрести один или несколько номеров.
Площади квартир – от 110 до 210 кв. м. В апартаментах 1-2 спальни, кухня, гостиная, 1-2 ванные комнаты и просторная терраса. Все объекты отремонтированы, меблированы, оборудованы техникой и предметами интерьера для сдачи в аренду.
Стоимость квартир – от €98 940 до €197 980. Цена зависит от расположения номера в отеле и вида из окна – квартиры на верхних этажах с видом на гольф-поля и море ценятся выше. В цену также включены – место в паркинге и личная кладовая для хранения вещей.
Сделка по покупке апартаментов в отеле проходит так же, как и в случае с любой другой квартирой в Испании. Объект будет принадлежать инвестору на правах полной собственности.
НО! В отличие от приобретения рядовой квартиры покупатели апартаментов в лицензированном отеле, которым управляет профессиональный оператор, могут рассчитывать на льготы по налогам. Причем налоговый вычет юристы оформляют при сделке, т.е. инвестор сразу платит меньше, а не ждет возврата. В результате дополнительные расходы на покупку номера в апарт-отеле составят 4-5%. Для сравнения: в случае с обычной квартирой сверх цены объекта надо будет заплатить около 10-11%.
Сравнение расходов на покупку
Типичная бюджетная квартира с 2 спальнями на Коста-дель-Соль
Квартиру в апарт-отеле можно купить в кредит. Типичные условия ипотеки для иностранцев: сумма займа – до 65% от цены объекта, ставки – от 2% годовых, сроки – до 20 лет. В случае привлечения кредита дополнительные расходы на сделку составят еще 6-7% (комиссия банка, заключение оценщика, работа юристов, заверенный перевод документов).
Апартаменты в отелях попадают также под условия испанской программы «Золотая виза». Если общая сумма собственных вложений превысит €500 000, инвестор и его семья (включая супругов, детей и родителей) смогут получить вид на жительство.
Условия арендной программы
Программа рассчитана на 15 лет и включает 2 основных этапа: первый – 3 года, второй – 12 лет.
В течение первых трех лет инвестор гарантированно получает 5% от стоимости квартиры ежегодно. В эту сумму уже включены все дополнительные расходы – налоги, управление комплексом, содержание общей территории, коммунальные услуги. Т.е. тратить время и дополнительные средства на недвижимость не придется.
В дальнейшем программа гарантированной аренды меняется на фактическую, т.е. прибыль апарт-отеля за год распределяется между собственниками в зависимости от доли их владения. С учетом того, что средняя заполняемость комплекса за последние годы составляет 80%, фактический доход будет выше гарантированного.
По условиям арендной программы, собственники имеют право пользоваться недвижимостью до 8 недель в году. Во время проживания оплачивается только сбор за уборку и интернет – около €100 в неделю.
Андрей Панфилов, управляющий партнер Panspain Group: «Опция по сути бесплатного отдыха в 4-звездочном отеле – приятный бонус. Но главное преимущество комплекса – возможность получать гарантированный доход. Это, прежде всего, история про инвестиции – надежные и беспроблемные, обеспеченные недвижимостью. Не забывайте, что кроме прибыли от аренды, здесь также можно рассчитывать на капитализацию: апартаменты в отелях дорожают так же, как и обычные квартиры у моря. А с учетом популярной локации и доступной цены объекты в Valle Romano очень ликвидны.
Нам часто пишут и спрашивают: как и куда в Испании вложить €50 000, чтобы получать стабильный доход? По-моему, этот комплекс одно из лучших решений для ваших инвестиций.
В январе 2019 года мы как раз закрыли подобную сделку. Вложив собственные €50 000 и столько же получив в банке под 2%, наш клиент из России купил апартаменты за €100 000.
На просмотре покупатель выбрал апартаменты, подписал договор резерва, оставил €6000 евро в качестве депозита и необходимые доверенности нашим юристам для оформления сделки, открытия счетов и получения налогового номера иностранца в Испании (NIE). После чего мы подготовили документы на ипотеку, согласовали дистанционно условия кредитования и вышли на сделку менее чем за 2 месяца. Клиенту даже не пришлось приезжать в Испанию: все документы для банка он отправил нам в отсканированном виде по электронной почте, а необходимые оригиналы прислал с курьерской службой.
По арендной программе инвестор ежегодно будет получать по €5 000. Иными словами, его собственные €50 000 приносят даже больше 5% в год».
Контакты:
Испания, Марбелья, Plaza de Orquidea, Edificio El Rodeito, Local 7, 29660, Nueva Andalucia
Андрей Панфилов, управляющий партнер Panspain Group: «Объект редкий. В Испании не так уж много комплексов, которые предлагают покупателям гарантированный доход от аренды. Иначе говоря, полностью пассивную инвестицию с минимальным уровнем риска.
Андрей Панфилов, управляющий партнер Panspain Group: «Опция по сути бесплатного отдыха в 4-звездочном отеле – приятный бонус. Но главное преимущество комплекса – возможность получать гарантированный доход. Это, прежде всего, история про инвестиции – надежные и беспроблемные, обеспеченные недвижимостью. Не забывайте, что кроме прибыли от аренды, здесь также можно рассчитывать на капитализацию: апартаменты в отелях дорожают так же, как и обычные квартиры у моря. А с учетом популярной локации и доступной цены объекты в Valle Romano очень ликвидны.
