Как анализировать риски при инвестициях в недвижимость. На примере Швейцарии

Вложения в недвижимость Швейцарии традиционно – то есть уже десятилетиями – считаются надёжными. Но все же понимают: сама суть инвестиций в том, что вы берёте на себя риск. Какова его вероятность, какими могут быть последствия и сколько можно потерять – вот в чём вопрос. На примере самой благополучной страны Европы рассмотрим, на что надо обращать внимание перед сделкой.


Об авторе:
Ульрих Кнаппе
директор департамента по инвестициям
Benesteem Executive Consulting

Задать вопрос

Ни один из видов инвестиций без риска не обходится. Даже хранение наличных в банке под кроватью несёт в себе риск. И я говорю не о возможной краже или о том, что ваша собака разорвёт деньги во время игры.

Для корректной оценки надо понять концепцию риска и его виды, которые влияют на результат нашей инвестиционной деятельности. Некоторые из них очевидны, другие едва различимы, но тем не менее важны.

Концепция риска

Во время первой беседы при обсуждении инвестиционных проектов я всегда слышу от клиентов вопрос «Какой доход я могу получить?». Но почти никто не интересуется: «Сколько я могу потерять при неблагоприятном развитии событий?» Хотя, на мой взгляд, второй вопрос более важен.

При нерадивом управлении рисками ваш инвестиционный портфель может значительно сократиться по сравнению с началом операции. Вам придётся заработать потерянную сумму, чтобы вернуться на старт. А при неграмотном управлении прибылью можете упустить максимально возможный доход, но, по крайней мере, ваша позиция останется практически прежней.

В бизнесе как науке финансовый риск определяется так:

Как мы видим, индекс производительности SWX IAZI (голубая линия) показывает постоянный и продолжительный рост с 2000 года. Устойчивое развитие на протяжении двух декад!

Отсутствуют значительные взлёты и падения – небольшие уклоны и подъёмы абсолютно нормальны для колебаний рынка. Более того, темпы роста постоянны, значительных ускорений или замедлений (а это сигналы перегрева) нет.

Перед нами стабильный и зрелый рынок с непрерывным ростом, десятилетний восходящий тренд. Отсутствуют индикаторы каких-либо сюрпризов в будущем – ни чрезвычайной прибыли, ни внезапных потерь.

Кто-то может сказать: это скучный рынок. Но как раз такими должны быть низкорисковые инвестиции. И, пожалуйста, активы в недвижимости с 2000 года выросли до 3,5 раза! Для надёжных инвестиций, измеряющихся в швейцарском франке – самой сильной валюте мира, выглядит не так плохо.

За ростом цен должны стоять фундаментальные причины

Теперь давайте посмотрим, что произошло со швейцарской недвижимостью в период финансового кризиса 2008-2009 годов. Для этого обратим внимание на индекс цен (зелёная линия).

Во время кризиса индекс недвижимости США Case-Shiller Composite-20 потерял более 35% от пикового значения. В Швейцарии всё с точностью наоборот. Начиная с третьего квартала 2008-го, как раз когда обанкротился Lehman Brothers, цены на недвижимость инвестиционного класса начали беспрерывный рост. Этот тренд сохраняется до сих пор.

Причины фундаментальны. Только 40% швейцарской территории является пахотной землей или подходит для возведения жилья. Всё остальное – Альпы и озёра. Таким образом, количество земли под строительство ограничено природой. К тому же Швейцария – одна из самых богатых стран мира, а значит, здесь силён внутренний спрос. Прибавьте к этому приток иностранного капитала, и вы получите идеальную смесь для долгосрочной непрерывной тенденции к повышению цен на недвижимость.

Ни один профессионал не рассчитывает исключительно на рост цен

График также ясно иллюстрирует важность дохода с аренды для общей прибыли от инвестиций в недвижимость. В то время как средняя цена инвестиционного объекта в Швейцарии выросла «только» на 60%, долгосрочный доход с аренды принёс 250% общей прибыли.

Для профессиональных инвесторов ожидаемый рентный доход – основной фактор при принятии решения. Конечно, надо адекватно оценить стоимость недвижимости, но ни один настоящий профессионал не купит объект просто в надежде позже продать его по более высокой цене.

Если сравнить рыночный риск недвижимости с такими финансовыми инструментами, как акции, мы заметим фундаментальную разницу. Стоимость ценных бумаг может запросто упасть практически до нуля, если возникнут экономические проблемы. Это также относится и к бывшим blue-chip-компаниям (голубые фишки), таким как General Motors, Deutsche Telekom или Royal Bank of Scotland.

Цены на инвестиционно качественную недвижимость также могут колебаться, но никогда не упадут до нуля, особенно на стабильном рынке, каким является Швейцария. Для хорошо управляемых вложений в недвижимость основной рыночный риск заключается в том, что годовой доход с аренды может уменьшиться во время экономических спадов. Хотя это может временно снизить вашу прибыль и общую эффективность проекта, инвестиционный капитал всё равно останется в безопасности.

Примеры жилой недвижимости в Швейцарии

Вилла в Тичино, Швейцария
4 435 628 €

Площадь 255 м2, 6
комнат

SIMA Immobilien GmbH

Апартаменты в Берне, Швейцария
1 020 000 €

Площадь 162 м2, 6
комнат

SIMA Immobilien GmbH

Вилла в Тичино, Швейцария
Цена по запросу

Площадь 260 м2

SIMA Immobilien GmbH

Вилла в Тичино, Швейцария
5 900 000 €

Площадь 304 м2, 8
комнат

SIMA Immobilien GmbH

Вилла в Тичино, Швейцария
3 258 829 €

Площадь 455 м2, 5
комнат

SIMA Immobilien GmbH

Апартаменты в Берне, Швейцария
1 622 950 €

Площадь 107 м2

SIMA Immobilien GmbH

Апартаменты в Во, Швейцария
733 237 €

Площадь 122 м2, 3
комнаты

SIMA Immobilien GmbH

Дом в Тичино, Швейцария
1 539 000 €

Читайте также  Российский след: на каких рынках недвижимости может сказаться падение рубля

Площадь 185 м2

SIMA Immobilien GmbH

Особняк в Женеве, Швейцария
24 738 000 €

Площадь 1100 м2

ИНДОМ

Апартаменты в Монтрё, Швейцария
4 985 902 €

Площадь 198 м2, 5
комнат

Moscow Sotheby’s Intern…

Коттедж в Женеве, Швейцария
13 478 862 €

Площадь 400 м2

Moscow Sotheby’s Intern…

Вилла в Женеве, Швейцария
Цена по запросу

Площадь 100 м2, 10
комнат

Moscow Sotheby’s Intern…

Коттедж в Женеве, Швейцария
Цена по запросу

Площадь 1902 м2

Moscow Sotheby’s Intern…

Апартаменты в Монтрё, Швейцария
1 204 943 €

Площадь 135 м2

Knight Frank

Вилла в Женеве, Швейцария
5 585 706 €

Площадь 273 м2, 8
комнат

Knight Frank

Апартаменты в Лугано, Швейцария
1 245 000 €

Площадь 124 м2, 4
комнаты

Ebuyhouse sagl

Вилла в Женеве, Швейцария
5 557 684 €

Площадь 440 м2, 9
комнат

Knight Frank

Шале в Швейцарии
27 087 872 €

Площадь 456 м2, 10
комнат

Knight Frank

Апартаменты в Биссоне, Швейцария
Цена по запросу

Площадь 160 м2

Palazzo Estate

Квартира в Санкт-Морице, Швейцария
2 035 918 €

Площадь 141 м2, 5
комнат

Pocobelli Consulting

Инфляционный риск

Риск в том, что уровень инфляции может превысить норму прибыли инвестиций. Инфляционный риск также является главной опасностью для вашего состояния, если вы просто решили оставить деньги под кроватью, как я в шутку отметил в начале статьи.

Почему важно рассматривать риск инфляции для недвижимости? Разве недвижимость не должна защищать от неё? Да, но имейте в виду, что цены на недвижимость и прибыль от неё измеряются в валюте той страны, где находится объект. И если уровень инфляции выше, чем эффективность инвестиций, вы можете получить номинальную прибыль, но в реальном денежном выражении это будет убыток.

Для примера давайте ещё раз взглянем на индекс недвижимости Швейцарии.

Красная линия показывает индекс потребительских цен, рассчитанный по уровню инфляции, за период с 2000 по 2018 год. На протяжении этих 18 лет потребительские цены в Швейцарии выросли более чем на 8,7%. А значит, средний долгосрочный уровень инфляции – 0,46% за год!

Швейцария имеет давнюю репутацию финансово стабильной страны. Единственный пример в истории, когда здесь была значительная инфляция (12-16%), – период 1940-1942 годов. Тогда Швейцария была изолирована от всего мира из-за Второй мировой войны.

Судя по этим цифрам, мы можем чётко сказать, что инфляционным риском в Швейцарии в обозримом будущем можно пренебречь.

Кредитный риск

Эмиссионный, или кредитный, риск первичен для всех типов финансовых инструментов денежного рынка. Например, облигаций, казначейских векселей – словом, всех типов инструментов с фиксированным сроком или требующих депозитов в банке.

Почему мы должны иметь в виду этот риск при планировании вложений в недвижимость Швейцарии? Потому что покупка собственности здесь требует больши́х денег, гораздо бо́льших, чем в преимущественной части других стран, и эти деньги должны лежать на протяжении короткого или длительного времени в швейцарском банке.

Крупная сумма может пролежать в банке несколько лет

Все сделки с недвижимостью по закону должны обслуживаться государственным нотариусом, который действует в качестве доверенного лица для обеих сторон и гарантирует правильную обработку транзакции. Со дня, когда покупатель перечисляет деньги на счёт нотариуса, до даты поступления средств продавцу может запросто пройти три-четыре месяца, особенно если покупатель нерезидент и ему требуется специальное разрешение на покупку недвижимости в Швейцарии.

Кредитный риск даже более важен, если ваш инвестиционный проект включает капитальный ремонт или строительство с нуля. В этом случае депозит в несколько миллионов франков может пролежать от одного до двух лет.

Швейцарская банковская система считается одной из самых стабильных в мире. За последние 100 лет только дважды местные банки становились банкротами. В 1991 году из-за плохого управления закрылся небольшой региональный сберегательный банк Spar- und Leihkasse Thun (SLT). И недавно, в октябре 2015-го, принудительно закрыли Bank Hottinger в Цюрихе, очень маленький частный банк, банкротство которого было заказано швейцарской FINMA из-за нерешённых юридических проблем с налоговыми органами США. Тем не менее в этом случае деньги клиентов не были потеряны.

В крайне редком случае банковского дефолта Швейцарский фонд страхования вкладов (Esisuisse) гарантирует каждому клиенту возврат суммы в 100 тыс. швейцарских франков. Впрочем, когда дело доходит до сделок с недвижимостью, эта сумма ничтожно мала.

Для оценки кредитного риска ориентируйтесь на рейтинги

К счастью, существует доказанная и надёжная мера для оценки кредитного риска конкретной страны, банка или корпорации, которая с начала ХХ века используется специалистами по инвестициям во всём мире. Это система рейтингов (ratings) – оценок, которые присваиваются каждому банку или корпорации, чтобы описать кредитоспособность в простом для понимания буквенно-цифровом коде.

Рейтинги рассчитываются аналитиками международных рейтинговых агентств; самые важные из них Fitch, Moody’s и Standard & Poors.

В соответствии с этой системой оценки от верхней планки в AAA (ничтожно низкий риск) до самой нижней D (эмитент уже обанкротился) предоставляются соответствующим банкам. Эти рейтинги регулярно обновляются, открыто публикуются и могут быть проверены всеми.

Все основные банки Швейцарии и соседнего Лихтенштейна, который находится в валютном и таможенном союзе со Швейцарией, демонстрируют отличные кредитные рейтинги, даже лучше, чем у большинства промышленно развитых стран мира.

Международные долгосрочные кредитные рейтинги банков Швейцарии и Лихтенштейна

Bank
Rating Moody’s
Rating Standard & Poor’s

Читайте также  Бизнес в Норвегии: улыбаться и не чертыхаться

LGT Bank AG
Aa2
A+

Liechtensteinische Landesbank AG *
Aa2
not rated

Liechtenstein (Souvereign Rating)
Aaa
AAA

UBS AG
Aa2
A+

Credit Suisse AG
A1
A

Zuercher Kantonalbank *
Aaa
AAA

Graubuendner Kantonalbank *
not rated
AA

Switzerland (Souvereign Rating)
Aaa
AAA

Russian Federation (Souvereign Rating, for comparison only)
Ba1
BBB-

* = Банк имеет формальную государственную гарантию

Если вы хотите получить неограниченную защиту любой суммы, советую рассматривать в качестве банковского партнёра один из крупнейших швейцарских кантональных банков, например, Zürcher Kantonalbank, St. Galler Kantonalbank, Graubündner Kantonalbank или Liechtensteinische Landesbank в Лихтенштейне. Все они находятся под неограниченной защитой государства по любому обязательству банка, что делает их наиболее защищёнными финансовыми институтами мира.

Это подтверждается тремя максимально возможными кредитными рейтингами (от AAA до Aa2), которые присуждаются агентствами Moody’s и Standard & Poors. Для сравнения крупнейший российский банк – Сбербанк – имеет международный кредитный рейтинг Ba1, который на восемь уровней ниже.

Геополитический риск

Включает все виды политически мотивированных действий и событий, которые могли бы так или иначе негативно воздействовать на инвестирование или на результаты бизнес-операций. После рыночного риска это самый важный аспект, с которым может столкнуться инвестор в недвижимость.

Квартиру, виллу или коммерческий объект нельзя перенести в другое место или мгновенно продать в случае неприятностей. Вы долгие годы будете связаны с местом, где находится собственность, и ваша прибыль станет облагаться налогом в соответствии с налоговыми правилами этой страны.

Геополитические риски есть не только в «странах третьего мира»

Печально известные исторические примеры геополитического риска ХХ столетия – русская революция и период Третьего Рейха в нацистской Германии. Они уничтожили не только частные капиталы и средства, вложенные в недвижимость, но и в большинстве случаев также судьбы тех, кому принадлежали эти активы.

Экспроприация коммерческих инвестиций может случиться и в настоящее время даже в ранее дружественных юрисдикциях. Национализация нефтедобывающей промышленности в Венесуэле, произошедшая несколько лет назад, – пример из современной действительности.

Но даже менее радикальные меры, чем конфискация, могут иметь негативное влияние на финансовые вложения. Местная коррупция, чрезмерное налогообложение, бюрократия, изъяны в инфраструктуре и ненадежность правовой системы могут привести к снижению прибыли или даже существенным потерям.

Геополитический риск существует не только на развивающихся рынках, в офшорных юрисдикциях и так называемых странах третьего мира. Даже в наиболее развитых государствах постоянно изменяющееся налоговое законодательство и неустойчивая государственная политика могут препятствовать планированию надёжных долгосрочных инвестиций. Нынешняя политика Германии в отношении владения недвижимостью и нелегальной иммиграции или британский Брексит (выход из Европейского Союза) – самые яркие примеры.

Этот риск нельзя застраховать финансовыми инструментами

Ещё один важный фактор геополитического риска – возможность введения ограничений на перевод валюты, то есть запрет на репатриацию капитала из офшорных юрисдикций обратно в холдинговую структуру. Такие ограничения уже вводились в прошлом («азиатский кризис», 1997-98 годы, Кипр, 2013 год) то одними, то другими офшорными властями в период финансовых проблем.

Геополитический риск не может быть застрахован посредством финансовых инструментов. Его надо избегать с самого начала, выбирая для стратегических инвестиций только те страны и юрисдикции, у которых есть длительный послужной список социально-экономической стабильности. В противном случае советую рассматривать только короткие или среднесрочные вложения, и вероятная прибыль должна возмещать дополнительный риск.

По всем оценкам, Швейцария считается одной из самых демократичных и стабильных юрисдикций в мире. Кантональная автономия, сильная прямая демократия и принцип коллегиальности в федеральном правительстве с давних времен обеспечивают свободный от напряжения политический климат в Швейцарии. Это единственная важная страна в мире, которая, соблюдая строгий нейтралитет, не участвовала ни в каких военных действиях или боевых миссиях более 200 лет.

Учитывайте налоговые аспекты инвестиций

Ещё один важный аспект этого риска – налоговый. Прибыль с вашей инвестиционной недвижимости будет облагаться налогом согласно швейцарскому законодательству. Как мы объясняли ранее, в Швейцарии существует значительная разница между 26 кантонами по объёму налоговой нагрузки. Также не забывайте: если сумма инвестиций достаточно большая, эффективную ставку можно снизить за счёт использования умных холдинговых структур в Лихтенштейне или в кантонах с низкими налогами.

Итак, геополитический риск в Швейцарии ничтожно низок, история за последние 200 лет доказывает это. Налоговые аспекты, тем не менее, сложнее, чем кажутся на первый взгляд, и требуют экспертной поддержки из Швейцарии.

Примеры коммерческой недвижимости в Швейцарии

Отель, гостиница в Вале, Швейцария
10 400 000 €

Площадь 410 м2

SIMA Immobilien GmbH

Офис в Во, Швейцария
477 000 €

Площадь 105 м2

SIMA Immobilien GmbH

Отель, гостиница в Женеве, Швейцария
79 730 380 €

Площадь 7700 м2

ИНДОМ

Доходный дом в Женеве, Швейцария
75 253 000 €

Площадь 2415 м2

ИНДОМ

Офис в Тичино, Швейцария
Цена по запросу

Площадь 106 м2

SIMA Immobilien GmbH

Инвестиционный проект в Женеве, Швейцария
934 064 €

Площадь 8259 м2

Knight Frank

Доходный дом в Женеве, Швейцария
56 145 300 €

Площадь 8077 м2

ИНДОМ

Доходный дом в Женеве, Швейцария
15 300 000 €

Площадь 2667 м2

ИНДОМ

Коммерческая недвижимость в Женеве, Швейцария
573 300 €

Площадь 60 м2

SIMA Immobilien GmbH

Коммерческая недвижимость в Во, Швейцария
1 940 000 €

Площадь 327 м2

SIMA Immobilien GmbH

ВНЖ при покупке

Читайте также  Серебряное побережье Португалии – новый уголок для инвестора

Отель, гостиница в Санкт-Галлене, Швейцария
730 000 €

Площадь 2000 м2

Частное лицо

Доходный дом в Женеве, Швейцария
11 300 000 €

Площадь 1312 м2

ИНДОМ

Офис в Каноббио, Швейцария
3 500 000 €

Площадь 606 м2

Palazzo Estate

Инвестиционный проект в Адельбодене, Швейцария
235 000 €

Площадь 2700 м2

Fortune Ltd

Валютный риск

Возникает из-за обменного курса между двумя валютами различных государств (или экономических блоков, таких как зоны евро и валютный союз Швейцария – Лихтенштейн), которые корректируются друг против друга. Причины этих колебаний могут заключаться в разнице торгового баланса, различиях в ставках рефинансирования, политической стабильности или экономической продуктивности стран.

Курсы валют могут работать за или против вас

Пока валюта, в которую мы вкладываем капитал и которой измеряем наши инвестиционные результаты, одна и та же, валютный риск незначителен. Но если, например, ваша прибыль вычисляется в швейцарских франках, а расходы на жизнь основаны на русских рублях или евро, этот риск становится важным.

В недвижимости может возникнуть критическая ситуация, когда вы финансируете часть проекта при помощи ипотеки в швейцарском франке и чистый доход с аренды недостаточен для погашения кредита. В этом случае вы должны предоставить дополнительные средства в иностранной валюте, и, если обменный курс пойдёт против вас, вы можете понести значительные убытки.

Давайте посмотрим на примеры.

На протяжении последних десяти лет швейцарский франк вырос против российского рубля с 21,9 рубля за франк в начале 2008-го до 69,2 рубля в конце 2018 года (голубая линия). Более чем в три раза!

Если вы рассчитываете ваши расходы в российских рублях и необходимые средства для выплат по ипотеке зарабатываете на аренде в Швейцарии (как это должно быть при хорошо спланированных инвестициях с положительным денежным потоком), то можете быть счастливы. Вы не только получите выгоду от успешных инвестиций в недвижимость (вспомните график 1), но и получите дополнительную прибыль в российских рублях от повышения курса швейцарского франка.

Приведём пример в цифрах. Если вы инвестировали 10 млн руб. в швейцарскую недвижимость инвестиционного класса в 2008 году, накопленная стоимость ваших первоначальных инвестиций составит примерно 110 млн руб. в конце 2018-го. Неплохо для безопасной инвестиционной схемы.

Грамотные инвестиции обеспечивают непрерывный положительный денежный поток

Но! Если вы решили финансировать проект ипотекой, а рентного дохода с вашей собственности будет не хватать для выплат по кредиту, вам придётся поставлять недостающие средства в российских рублях. И если ваши ипотечные платежи, измеряемые в рублях, утроятся, весь инвестпроект может очень быстро прогореть.

Разумные инвестиции в недвижимость (я имею в виду покупку для получения прибыли, а не просто для личного досуга) должны обеспечивать непрерывный положительный денежный поток. Денег должно поступать больше, чем вытекать, включая налоги и возможные выплаты по ипотеке.

В долгосрочном периоде швейцарский франк высоко ценится по отношению ко всем основным валютам мира. За последнюю декаду франк вырос к евро примерно в полтора раза (красная линия). Против британского фунта (GBP) швейцарская валюта поднялась на 77%, против доллара США (USD) – на 14%.

Итак, история показывает, что швейцарский франк находится в постоянном восходящем движении по сравнению почти со всеми другими валютами.

Если ваши инвестиции в недвижимость хорошо продуманы и полностью финансированы внутри швейцарской валюты, эта тенденция будет для вас позитивной и повысит общую эффективность капитала. Однако если вам постоянно приходится предоставлять иностранные средства для своих инвестиций, просто чтобы погасить закладную, валютный риск для вас очень высок, и мы знаем многочисленные примеры, когда такие проекты заканчивались экономической катастрофой.

Услышав о возможных рисках, некоторые могут даже побояться делать те или иные вложения. Но только понимая суть риска, можно смело действовать. И существование риска не означает, что всё плохое действительно произойдёт. Риск – не синоним потери, итогом бывает и награда. Валютный риск может работать в нашу пользу, есть даже специализированные инвестиционные инструменты, извлекающие прибыль именно из этих рисков.

Это похоже на альпинизм в горах Швейцарии. Если вы знаете, какие препятствия лежат на вашем пути, вы можете подготовиться и повысить шансы на успех.

В профессиональном управлении рисками вы должны полагаться на проверенные официальные данные и неопровержимые факты, а не на личные чувства или мнение кого-то, кто может следовать собственным интересам. Если человек говорит вам, что эта инвестиция в недвижимость станет шансом вашей жизни, дважды спросите, на каких фактах, на каких цифрах, на какой математической статистике основано это мнение.

Все сведения, приведённые в этой статье, доказывают: вложения в швейцарскую недвижимость инвестиционного класса, если они хорошо спланированы и профинансированы, представляют собой не только инвестиции с низким уровнем риска, но и дают вам реальную возможность существенно увеличить состояние в долгосрочной перспективе.

Конечно, это немного скучно, не будет больших скачков цен, никакой рекламы в СМИ, никаких фотографий в Instagram. Но, в конечном счёте, скучно богатеть – тоже приятно!

Автор: Ульрих Кнаппе

Графики: предоставлены автором