Инвестору на заметку: Недвижимость в Германии дорожает. Очень быстро

30.06.2020

За пять лет цены на жилую недвижимость в крупнейших городах Германии подскочили на 50-85%. Центробанк бьет тревогу и предупреждает о возможном перегреве, а эксперты рынка призывают зарубежных инвесторов пользоваться сложившейся ситуацией.

Тот рынок недвижимости, который мы видим в Германии в 2017 году, сформировался под влиянием нескольких ключевых факторов.

Падение ставок по ипотеке

В Германии можно получить кредиты по ставкам от 1-1,5% годовых. Это подстегивает спрос. Если раньше немцев называли «нацией арендаторов», то сейчас местные все чаще предпочитают не снимать, а покупать недвижимость. Впрочем, в крупных городах около 50% жителей по-прежнему арендуют квартиры.

Миграция населения в крупные города

Общемировая тенденция характерна и для Германии – в поисках работы и лучших условий люди переезжают в крупные города. Сейчас в Берлине – около 3,5 млн жителей, а к 2030 году, по прогнозам, будет более 4 млн. Результат – колоссальный спрос на аренду. Буквально на каждую квартиру выстраивается очередь из 10-50 нанимателей. Дефицит приводит и к росту стоимости квадратного метра.

Недостаточное строительство нового жилья

Застройщики активно возводят новые комплексы, но за спросом все равно не успевают. По оценкам аналитиков, Германии ежегодно надо вводить в эксплуатацию 350-450 тыс. новых объектов недвижимости, а пока строится вдвое меньше. Приток иммигрантов из-за рубежа только усугубляет проблему нехватки жилья.

Все эти факторы привели к стремительному росту цен на недвижимость. С 2011 по 2016 годы стоимость квадратного метра в Берлине подскочила на 76% до €2 860. Повышаются и арендные ставки: сейчас съемное жилье в столице стоит в среднем €8,37 за кв. м в месяц, т.е. на 33% дороже, чем пять лет назад.

Читайте также: Жилая недвижимость Германии. Такой разный Берлин

В феврале 2017-го немецкая газета Bild опубликовала официальную статистику, которая доказывает, что бум на рынке недвижимости наблюдается не только в столице, но и практически во всех крупных городах.

Динамика изменения арендных ставок и цен на недвижимость в Германии

Город

Средняя арендная плата, кв.м

Рост арендной платы с 2011 по 2016 гг.

Средняя стоимость, кв.м

Рост стоимости кв.м с 2011 по 2016 гг.

Аугсбург

8,67

28%

2625

67%

Баден-Баден

8,20

15%

2736

36%

Берлин

8,37

33%

2860

76%

Бохум

6,22

1448

Бонн

8,45

16%

2196

49%

Брауншвайг

7,10

26%

1794

72%

Бремен

7,31

16%

1656

56%

Бременхафен

5,21

12%

943

61%

Висбаден

9,45

13%

2943

54%

Вольфсбург

7,55

28%

1832

70%

Вюрцбург

8,96

25%

2700

56%

Вупперталь

6,04

10%

1184

Гамбург

9,85

10%

3458

51%

Гера

4,73

873

Дормунд

6,06

16%

1482

27%

Дрезден

6,61

20%

1885

40%

Дуйсбург

5,48

1081

-1%

Дюссельдорф

9,35

14%

2753

43%

Ингольштадт

10,54

29%

3648

80%

Карльсруэ

8,96

17%

2618

47%

Кёльн

9,56

18%

2745

59%

Лейпциг

5,82

23%

1649

50%

Магдебург

5,61

11%

1210

22%

Майнц

9,66

17%

2779

59%

Мюнхен

14,22

29%

5890

85%

Нюрнберг

8,52

23%

2501

69%

Оснабрюк

7,20

27%

1591

38%

Пассау

7,29

22%

1977

73%

Потсдам

8,28

13%

2350

42%

Регенсбург

9,23

18%

3289

47%

Саарбрюкен

6,49

16%

1311

24%

Фрайбург

9,77

10%

3814

54%

Франфурт-на-Майне

11,73

20%

3443

53%

Халле

5,43

1390

31%

Хемниц

4,97

900

-5%

Штуттгарт

10,62

24%

3553

80%

Эссен

6,44

1377

19%

Стремительный рост цен уже начал вызывать опасения у немецких властей. Так, аналитики Центробанка считают, что недвижимость в крупных городах Германии переоценена на 15-30%. По их мнению, несмотря на укрепление экономики и миграцию населения в мегаполисы, цены на квартиры в последние годы росли слишком быстро.

Стоит ли инвесторам опасаться образования «пузыря» на рынке недвижимости Германии? Есть ли предпосылки для дальнейшего повышения цен? И в какие города лучше вкладывать деньги? С этими вопросами Prian.ru обратился к немецкому маклеру.

Любовь Баумгертнер,

исполнительный директор L&B Immobiliya

— Вам не кажется, что такой быстрый рост цен говорит о перегреве рынка, по крайней мере, в отдельных городах? Есть ли предпосылки для того, чтобы стоимость недвижимости продолжала расти такими же темпами в ближайшие пять лет?

— О возможном перегреве уже несколько лет говорят отдельные эксперты. Тем не менее, цены росли и продолжают расти. Я лично считаю, что стоимость недвижимости падать не будет, но темпы роста снизятся до 5-10% в год, вместо 15%.

Меня всегда удивляло, почему Берлин такой дешевый по сравнению с Парижем, Лондоном, Римом и другими европейскими столицами. Ведь Германия считается самой экономически сильной страной Евросоюза с высокой покупательной способностью населения. Поэтому, по моему мнению, рост цен остановится только тогда, когда их уровень хотя бы немного приблизится к уровню других европейских столиц или, когда произойдет очередной мировой кризис. Хотя последний финансовый кризис наоборот дал толчок к росту цен именно в Германии.

— Какие города Германии являются самыми популярными у зарубежных покупателей недвижимости?

— Среди зарубежных покупателей, собственно говоря, как и среди немецких, особой популярностью пользуются крупные города, такие как Берлин, Мюнхен, Кёльн, Штуттгарт, Гамбург. «Бюджетные варианты» ищут в Саксонии и Баварском лесу.

За последние годы взгляды иностранцев немного поменялись, они стали более практично рассматривать покупку зарубежной недвижимости. Сейчас покупателей из России и СНГ больше интересуют ликвидные доходные объекты, меньше – элитные престижные объекты, символы статуса.

— На какие города сейчас стоит обратить внимание инвесторам, которые хотят, чтобы их квартира дорожала и хорошо сдавалась в аренду?

— Если у вас есть порядка €100 000 и больше, тогда я советую приобретать недвижимость в Берлине. Покупателям с бюджетом от €300 000 и выше – в Берлине (варианты получше) или в Мюнхене. По моему мнению, эти два города будут всегда в цене, инвестировав в них, вы точно не прогадаете.