Инвестору на заметку: Недвижимость в Германии дорожает. Очень быстро
За пять лет цены на жилую недвижимость в крупнейших городах Германии подскочили на 50-85%. Центробанк бьет тревогу и предупреждает о возможном перегреве, а эксперты рынка призывают зарубежных инвесторов пользоваться сложившейся ситуацией.
Тот рынок недвижимости, который мы видим в Германии в 2017 году, сформировался под влиянием нескольких ключевых факторов.
- Падение ставок по ипотеке
В Германии можно получить кредиты по ставкам от 1-1,5% годовых. Это подстегивает спрос. Если раньше немцев называли «нацией арендаторов», то сейчас местные все чаще предпочитают не снимать, а покупать недвижимость. Впрочем, в крупных городах около 50% жителей по-прежнему арендуют квартиры.
- Миграция населения в крупные города
Общемировая тенденция характерна и для Германии – в поисках работы и лучших условий люди переезжают в крупные города. Сейчас в Берлине – около 3,5 млн жителей, а к 2030 году, по прогнозам, будет более 4 млн. Результат – колоссальный спрос на аренду. Буквально на каждую квартиру выстраивается очередь из 10-50 нанимателей. Дефицит приводит и к росту стоимости квадратного метра.
- Недостаточное строительство нового жилья
Застройщики активно возводят новые комплексы, но за спросом все равно не успевают. По оценкам аналитиков, Германии ежегодно надо вводить в эксплуатацию 350-450 тыс. новых объектов недвижимости, а пока строится вдвое меньше. Приток иммигрантов из-за рубежа только усугубляет проблему нехватки жилья.
Все эти факторы привели к стремительному росту цен на недвижимость. С 2011 по 2016 годы стоимость квадратного метра в Берлине подскочила на 76% до €2 860. Повышаются и арендные ставки: сейчас съемное жилье в столице стоит в среднем €8,37 за кв. м в месяц, т.е. на 33% дороже, чем пять лет назад.
- Читайте также: Жилая недвижимость Германии. Такой разный Берлин
В феврале 2017-го немецкая газета Bild опубликовала официальную статистику, которая доказывает, что бум на рынке недвижимости наблюдается не только в столице, но и практически во всех крупных городах.
Динамика изменения арендных ставок и цен на недвижимость в Германии
Город
Средняя арендная плата, кв.м
Рост арендной платы с 2011 по 2016 гг.
Средняя стоимость, кв.м
Рост стоимости кв.м с 2011 по 2016 гг.
Аугсбург
8,67
28%
2625
67%
Баден-Баден
8,20
15%
2736
36%
Берлин
8,37
33%
2860
76%
Бохум
6,22
9%
1448
9%
Бонн
8,45
16%
2196
49%
Брауншвайг
7,10
26%
1794
72%
Бремен
7,31
16%
1656
56%
Бременхафен
5,21
12%
943
61%
Висбаден
9,45
13%
2943
54%
Вольфсбург
7,55
28%
1832
70%
Вюрцбург
8,96
25%
2700
56%
Вупперталь
6,04
10%
1184
9%
Гамбург
9,85
10%
3458
51%
Гера
4,73
1%
873
4%
Дормунд
6,06
16%
1482
27%
Дрезден
6,61
20%
1885
40%
Дуйсбург
5,48
5%
1081
-1%
Дюссельдорф
9,35
14%
2753
43%
Ингольштадт
10,54
29%
3648
80%
Карльсруэ
8,96
17%
2618
47%
Кёльн
9,56
18%
2745
59%
Лейпциг
5,82
23%
1649
50%
Магдебург
5,61
11%
1210
22%
Майнц
9,66
17%
2779
59%
Мюнхен
14,22
29%
5890
85%
Нюрнберг
8,52
23%
2501
69%
Оснабрюк
7,20
27%
1591
38%
Пассау
7,29
22%
1977
73%
Потсдам
8,28
13%
2350
42%
Регенсбург
9,23
18%
3289
47%
Саарбрюкен
6,49
16%
1311
24%
Фрайбург
9,77
10%
3814
54%
Франфурт-на-Майне
11,73
20%
3443
53%
Халле
5,43
5%
1390
31%
Хемниц
4,97
8%
900
-5%
Штуттгарт
10,62
24%
3553
80%
Эссен
6,44
8%
1377
19%
Стремительный рост цен уже начал вызывать опасения у немецких властей. Так, аналитики Центробанка считают, что недвижимость в крупных городах Германии переоценена на 15-30%. По их мнению, несмотря на укрепление экономики и миграцию населения в мегаполисы, цены на квартиры в последние годы росли слишком быстро.
Стоит ли инвесторам опасаться образования «пузыря» на рынке недвижимости Германии? Есть ли предпосылки для дальнейшего повышения цен? И в какие города лучше вкладывать деньги? С этими вопросами Prian.ru обратился к немецкому маклеру.
Любовь Баумгертнер,
исполнительный директор L&B Immobiliya
— Вам не кажется, что такой быстрый рост цен говорит о перегреве рынка, по крайней мере, в отдельных городах? Есть ли предпосылки для того, чтобы стоимость недвижимости продолжала расти такими же темпами в ближайшие пять лет?
— О возможном перегреве уже несколько лет говорят отдельные эксперты. Тем не менее, цены росли и продолжают расти. Я лично считаю, что стоимость недвижимости падать не будет, но темпы роста снизятся до 5-10% в год, вместо 15%.
Меня всегда удивляло, почему Берлин такой дешевый по сравнению с Парижем, Лондоном, Римом и другими европейскими столицами. Ведь Германия считается самой экономически сильной страной Евросоюза с высокой покупательной способностью населения. Поэтому, по моему мнению, рост цен остановится только тогда, когда их уровень хотя бы немного приблизится к уровню других европейских столиц или, когда произойдет очередной мировой кризис. Хотя последний финансовый кризис наоборот дал толчок к росту цен именно в Германии.
— Какие города Германии являются самыми популярными у зарубежных покупателей недвижимости?
— Среди зарубежных покупателей, собственно говоря, как и среди немецких, особой популярностью пользуются крупные города, такие как Берлин, Мюнхен, Кёльн, Штуттгарт, Гамбург. «Бюджетные варианты» ищут в Саксонии и Баварском лесу.
За последние годы взгляды иностранцев немного поменялись, они стали более практично рассматривать покупку зарубежной недвижимости. Сейчас покупателей из России и СНГ больше интересуют ликвидные доходные объекты, меньше – элитные престижные объекты, символы статуса.
— На какие города сейчас стоит обратить внимание инвесторам, которые хотят, чтобы их квартира дорожала и хорошо сдавалась в аренду?
— Если у вас есть порядка €100 000 и больше, тогда я советую приобретать недвижимость в Берлине. Покупателям с бюджетом от €300 000 и выше – в Берлине (варианты получше) или в Мюнхене. По моему мнению, эти два города будут всегда в цене, инвестировав в них, вы точно не прогадаете.
- Читайте также: Истории успеха. Как иностранцы тратят и зарабатывают деньги в Германии
Текст — Анастасия Фалей
Фото — pixabay.com