Импортозамещение по-латвийски: инвесторов с востока меняют инвесторы с запада

На смену покупателям из России, Украины, Узбекистана в Латвию приходят клиенты из Скандинавии и Южной Европы. Что их интересует, и как это внимание сказывается на рынке недвижимости Латвии? Prian.ru публикует мнение члена правления компании Vestabalt Лига Узкалне, опубликованное нашими коллегами из журнала «Квадратный метр» и портала Varianti.lv.

Cегодняшнее общее настроение инвесторов и латвийского рынка я бы охарактеризовала как осторожное, но позитивное. Латвийская жилая недвижимость – квартиры и дома, как и сегмент коммерческой недвижимости, демонстрируют растущую и положительную динамику.

Но в последние полгода резко изменился портрет клиента, который рассматривает возможность реализовывать в Латвии проекты развития. Ещё пару лет назад в латвийские объекты вкладывались граждане России, Украины, Узбекистана и других стран СНГ. Сейчас основной спрос формируют граждане скандинавских стран, Италии, Израиля и Великобритании, а также крупные международные инвестиционные фонды.

***

Их подход к инвестированию носит более прагматичный характер. Здесь нет места эмоциям или импульсивным порывам, как это нередко случалось с покупателями из стран СНГ, для которых важным мотивом при покупке мог стать тот факт, что им очень понравилась предлагаемая недвижимость…  

Инвесторов из Западной Европы интересуют показатели рентабельности, гарантии их сохранения, процедуры управления проектом и его развития. Большая часть клиентов желают получить отдачу не менее 7,5-8% в год — цифра ниже 5-6% годовых им не интересна. Желаемый минимальный процент отдачи может быть достигнут, если предложить владельцу снизить свою стартовую цену на объект. 

***

В Латвии востребованы большие коммерческие объекты, которые сданы в аренду и обеспечивают стабильный денежный поток. Растет спрос на морально и технически устаревшие, но сданные в аренду офисные и производственные здания, которые можно реконструировать в короткий срок. Домовладения в центре Риги интересны, если общее состояние здания удовлетворительное и несущие конструкции находятся в нормальном техническом состоянии, позволяющем проводить перепланировки помещений без разработки полномасштабного технического проекта.

Читайте также  Личный опыт: две квартиры в Мюнхене. Сдача в аренду

Меняются планировки, улучшается отделка, повышается уровень сервиса, оптимизируются ежемесячные эксплуатационные расходы. После проведения соответствующих работ помещения предлагаются потенциальным арендаторам по ценам на 30-50% выше прежних. Основная причина спроса на такую недвижимость со стороны инвесторов – высокая прогнозируемость  сроков реализации проекта и выполнения всех финансовых критериев.

А вот домовладения площадью свыше 3 500 кв. м., в которых необходим капитальный ремонт с заменой перекрытий и, возможно — переезд жильцов с долгосрочными договорами найма — инвесторам не слишком интересны. Причина — тяжелый и непрогнозируемый процесс разработки и согласования строительного проекта. К тому же в Латвии существует дефицит рабочей силы именно в строительной отрасли, и стоимость подобных работ высока. В таких условиях трудно рассчитать реальную ликвидность проекта и показатели рентабельности. Существует риск не уложиться в намеченные сроки.

***

Новым вызовом можно считать сдачу в аренду офисных помещений в старых зданиях центра Риги, которые раньше находили новых арендаторов в течение одного-трех месяцев. Теперь одного нахождения домовладения в историческом центре уже недостаточно. Для арендаторов более ценны эффективная планировка, удобный доступ к зданию, возможность организовать стоянку. Важны также освещенность здания, его эргономика, а также наличие дополнительных услуг, которые предлагаются в новых офисных комплексах. Стабилен спрос на офисные помещения для совместной работы (co-working) с эластичной планировкой, что часто просто невозможно предложить в исторических строениях.

Понятие Property as a Service («собственность как услуга»), c каждым годом все больше трансформируется в Space as а Service – «пространство как услуга».  В офисных зданиях думают о дополнительных сервисах, которые могут быть предоставлены всем работникам. Это организация мест питания, занятий спортом, создание дневных центров для детей сотрудников,   проведение развлечений и совместных мероприятий для арендаторов, и т.д.

***

Рост рынка все труднее обеспечить одними лишь изменениями капитализации объекта. Нужно создавать недвижимому имуществу добавленную стоимость, используя альтернативные способы вложений. Для этого творческие инвесторы продолжают развивать проекты в узких нишах:  специализированные студенческие общежития, проекты с экономной планировкой, когда на площади в 25 кв. м могут проживать два человека, центры здоровья и отдыха, дома престарелых и прочее.

Читайте также  Есть мнение: на Коста-Бланке инвестировать в коммерческую недвижимость неинтересно.

Некоторые инвесторы покупают домовладения в центре Риги и разделяют одну квартиру площадью 150-220 кв. м на несколько меньших. Это – следствие спроса на варианты эконом-класса. Да, в некоторых случаях такое решение противоречит архитектурным замыслам: безвозвратно меняется историческая планировка квартир, роскошные дома превращаются в экономичное жильё. Но в нынешних условиях это единственный способ спасти здание.

Учитывая планируемые изменения в закон «Об аренде жилых помещений», я ожидаю более активных инвестиций в полноценные доходные дома в столице, а также в жилые поселки под Ригой для сдачи частных домов в аренду. По наблюдениям нашей компании, в столице и ее окрестностях спрос на сдвоенные и рядные дома многократно превышает предложение. Мы уже имеем запросы на большие земельные участки площадью от 10 до 50 гектаров, пригодные для развития жилых поселков с арендными частными домами.

Наконец, всё больше рижских домовладельцев хотят не просто «поторговать», а действительно продать свое имущество. Причины тут разные: это и увеличенный 3-процентный налог на строения, находящиеся в плохом состоянии, и растущая конкуренция на рынке офисных помещений, и отсутствие денег, необходимых для содержания недвижимости. В стране целое поколение домовладельцев привыкли с 1991 только получать доход от принадлежащих им зданий. Теперь, пришло время  вкладывать средства… Собственники резко принимают решение о продаже.

Объекты коммерческой недвижимости в Латвии:

Отель, гостиница на Корфу, Греция
950 000 €

Площадь 400 м2

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Офис во Франкфурте-на-Майне, Германия
18 500 000 €

Площадь 7800 м2

Estate-Service24

Отель, гостиница на Халкидиках, Греция
1 600 000 €

Площадь 1130 м2

Knight Frank

Отель, гостиница в Любляне, Словения
1 000 000 €

Площадь 226 м2

Читайте также  Закон: краткосрочная аренда в Турции для частников фактически «под запретом»

GALINVEST

Офис в Милане, Италия
Цена по запросу

Площадь 3840 м2

Palazzo Estate

ВНЖ при покупке

Магазин в Барселоне, Испания
5 000 000 €

Площадь 1900 м2

Firm Concept sl

Коммерческая недвижимость в Мельине, Черногория
750 000 €

Antarex

Офис в Барселоне, Испания
690 000 €

Площадь 254 м2

ESTATE BARCELONA

Коммерческая недвижимость в Ретимно, Греция
530 000 €

Площадь 281 м2

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Коммерческая недвижимость в Неа Макри, Греция
1 100 000 €

Площадь 580 м2

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Коммерческая недвижимость в Варкаусе, Финляндия
75 000 €

Площадь 629 м2

FINARDIA

Коммерческая недвижимость в Афинах, Греция
15 000 000 €

Площадь 7700 м2

HOUSAGE

Отель, гостиница в Арголиде, Греция
3 400 000 €

Площадь 1550 м2

HOUSAGE

Коммерческая недвижимость в Афинах, Греция
950 000 €

Площадь 823 м2

HOUSAGE

Коммерческая недвижимость в Вуле, Греция
480 000 €

Площадь 580 м2

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Магазин в Нижней Саксонии, Германия
4 781 500 €

Площадь 2898 м2

CM Real Estate

Коммерческая недвижимость на Северо-Эгейских островах
750 000 €

Площадь 654 м2

Mercury Group

ВНЖ при покупке

Инвестиционный проект в Бенидорме, Испания
576 000 €

Площадь 3763 м2

BEST ALTEA LUXURY PROPE…

Коммерческая недвижимость в Афинах, Греция
1 600 000 €

Площадь 180 м2

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Отель, гостиница в Марианске-Лазне, Чехия
3 160 €

Площадь 437 м2

SANTANA PRAGUE

Подготовил Роман Голубев
Фото предоставлены журналом «Квадратный метр»