Чума во время пира: с чем столкнулся рынок недвижимости в Германии

Хороших объектов на рынке становится не просто мало, а катастрофически мало. Растет спрос, и соответственно критически снижается рентабельность. Ольга Мюллер представляет свой взгляд на ситуацию на рынке недвижимости Германии.

Об авторе: Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист, член королевской академии RICS профессионалов недвижимости, доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA, независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024, управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH.

Как лично я замечаю снижение предложений на рынке? Раньше на поиск объекта требовалось два-три месяца, сегодня приходится закладывать от девяти месяцев до года. Партнеры, которые присылали по несколько предложений в день, теперь присылают столько же в неделю. Из объектов, «падающих» на почту, интересными я бы назвала максимум 1 из 25. И не факт, что они подойдут конкретному клиенту, ничего особенного в них нет – просто нормальные, среднестатистические варианты.   

Большинство же предложений неадекватно дорогие, в которых я не вижу перспективы даже при долгосрочном планировании. Рынок бесспорно перегрет. Особенно удивляет, когда предлагают объекты, требующие вложений и дополнительных инвестиций, по цене новых. Еще два года назад в том же Лейпциге были широко представлены доходные дома, приносящие 4% годовых, а сейчас в открытом доступе их нет.

При этом инвестиционный рынок чувствует себя вполне прилично. В большинстве сегментов – и жилой, и коммерческой недвижимости – был достигнут лучший средний показатель по объему сделок за последние десять лет.

Страна остается привлекательной для иностранных инвесторов – на них приходится более 40% объема заключенных сделок в 2018 году. Институт немецкой экономики опросил риэлторские компании, и они заявили о высокой удовлетворенности ситуацией на рынке. Кто бы сомневался!

Читайте также  Обзор рынка недвижимости Болгарии на конец 2008 года

Значительно увеличилось число сделок купли-продажи доходной недвижимости, в том числе объемом свыше 100 миллионов евро – на них приходится 58% от общего размера транзакций. При этом 41% объема инвестиций, по информации BNP Paribas Real Estate, приходится на города категории А. Среди них лидирует Берлин, за ним следуют Гамбург, Дюссельдорф и Мюнхен.

Цены растут во всех городах Германии. Но вот, например, в Берлине в 2018 году сделок было заключено на 13% меньше, чем в 2017-м, а в городах категории D (самых маленьких – от 10 тысяч жителей) оно выросло на 23%.

Инвесторы «мельчают», но не потому, что у них нет денег, – наоборот. Они готовы платить, но как никогда трудно найти точку приложения средств. Крупные игроки, фонды проводят исследования, ищут новые ниши, вкладываются в строительство. Раньше, например, они не были готовы покупать незаселенные объекты, сейчас покупают еще на этапе строительства или варианты под реставрацию.

Читайте также: 

  • Типичные ошибки инвесторов в недвижимость
  • Альтернативы Германии. В каких странах недвижимость более интересна
  • Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости

Зафиксирован рост инвестиций в недвижимость специального назначения – квартиры для студентов и пенсионеров и микроапартаменты (доля таких сделок выросла до 12% от общего объема инвестиций в жилье). Первое и второе место заняли имеющиеся постройки (58,3%) и проекты (19,3%). В этих сегментах можно рассчитывать на более или менее нормальную доходность с квадратного метра, но все равно я бы назвала их инвестициями от безысходности. 

В большинстве сегментов выросли обороты, но снизилось число сделок. Единственное, но от того не менее характерное исключение – отели. Здесь и сумма транзакций сократилась на 4 млрд евро, или на 5%, по сравнению с 2017 годом.

Читайте также  Недвижимость на Кипре для российского кошелька

Полагаю, снижение доходности в итоге перевесит дефицит предложений и недостаточные объемы строительства. Да, эконом-сегменту переизбыток вариантов не грозит, здесь рассчитывать не падение цен смешно. Но вот жилье комфорт-класса, элитка, практически все коммерческие сегменты… Здесь падение очень вероятно.

Парадокс? Не то слово: цены могут упасть, несмотря на стабильный интерес. Это Германия 2018–2019…

Примеры объектов недвижимости в Германии

Доходный дом в Висбадене, Германия
5 250 000 €

Площадь 1323 м2

Estate-Service24

Вилла во Франкфурте-на-Майне, Германия
3 800 000 €

Площадь 492 м2

Estate-Service24

Апартаменты в Берлине, Германия
458 150 €

Площадь 59 м2, 3
комнаты

HOUSAGE

Магазин в Нижней Саксонии, Германия
3 000 000 €

Площадь 2500 м2

BiG Property

Земля в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
2 800 000 €

Площадь
4380

EW Real Estate

Вилла в Саксонии, Германия
5 036 000 €

Площадь 2200 м2

DEM GROUP GmbH

Коммерческая недвижимость в Дуйсбурге, Германия
5 940 000 €

Площадь 3831 м2

EW Real Estate

Квартира в Берлине, Германия
230 000 €

Площадь 57 м2, 2
комнаты

EW Real Estate

Магазин в Южной Баварии, Германия
6 900 000 €

Площадь 1981 м2

Trust Contact

Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
45 000 €

Площадь 50 м2, 2
комнаты

DEM GROUP GmbH

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
2 220 000 €

Площадь 2449 м2

INVESTIX

Квартира в Берлине, Германия
593 800 €

Площадь 67 м2, 2
комнаты

Berkshire Hathaway Home…

Магазин в Цвиккау, Германия
10 120 000 €

Площадь 6300 м2

CM Real Estate

Квартира в Дуйсбурге, Германия
51 000 €

Площадь 48 м2, 3
комнаты

L&B Immobiliya

Апартаменты в Нюрнберге, Германия
207 313 €

Площадь 35.02 м2, 1
комната

Читайте также  Получить итальянский ВНЖ и сэкономить при покупке недвижимости!

Feldbusch Immobilien e….

Квартира в Берлине, Германия
281 930 €

Площадь 31 м2, 1
комната

Berkshire Hathaway Home…

Особняк в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
15 000 000 €

Площадь 6000 м2

Moscow Sotheby’s Intern…

Особняк в Мекленбурге-Передней Померании, Германия
2 815 000 €

Площадь 1500 м2

Moscow Sotheby’s Intern…

Квартира в Саксонии, Германия
21 900 €

Площадь 58 м2, 2
комнаты

L&B Immobiliya

Коммерческая недвижимость в Баден-Вюртемберге, Германия
121 000 €

Площадь 52 м2

Trust Contact

Текст: Ольга Мюллер, фото: pixabay.com